Stralcio di corte: procedura con Pregeo e Docfa

Lo stralcio di corte è un'operazione catastale con cui una porzione di area scoperta viene separata dal bene o dal lotto al quale risulta collegata. Prima di predisporre la pratica, il professionista deve stabilire se l'intervento debba essere eseguito esclusivamente al Catasto Fabbricati con Docfa oppure se sia necessario modificare anche la cartografia del Catasto Terreni attraverso Pregeo. La scelta non dipende principalmente dall'estensione della superficie da stralciare, ma dal rapporto che la porzione manterrà con il lotto originario. Se l'area continua a essere collegata al fabbricato, come corte esclusiva, bene comune o pertinenza, l'operazione viene generalmente gestita con Docfa. Pregeo è invece necessario nei casi particolari in cui la porzione perda ogni collegamento con il lotto, cambi destinazione o debba costituire o integrare un nuovo lotto urbano.

Contenuto aggiornato a giugno 2026, tenendo conto della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 11/E dell'8 maggio 2023, della Risoluzione n. 20/E del 18 aprile 2024 e delle modalità di deposito telematico applicabili dal 1° luglio 2025.

Che cos'è lo stralcio di corte?

Nel linguaggio catastale, la corte è un'area scoperta posta al servizio di uno o più fabbricati. Può trattarsi di un cortile, un giardino, uno spazio di accesso, un'area di manovra o un'altra superficie esterna con funzione pertinenziale.

La corte può essere censita o rappresentata:

• come pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare;
• come bene comune non censibile, o BCNC, a servizio di più unità immobiliari;
• come area urbana autonoma in categoria F/1;
• come parte di una particella censita al Catasto Terreni come Ente Urbano, codice 282;
• come parte di una particella censita come Fabbricato promiscuo, codice 278.

Con lo stralcio, una parte della corte viene distinta dall'entità originaria. La porzione può continuare a essere utilizzata all'interno dello stesso lotto, essere attribuita a un'altra unità immobiliare, diventare un'entità autonoma, essere trasferita a un lotto confinante oppure assumere una destinazione diversa da Ente Urbano. Per scegliere la procedura corretta non è sufficiente consultare la mappa catastale. Occorre confrontare visure, planimetrie, elaborato planimetrico, elenco dei subalterni, atti di provenienza e stato dei luoghi. Devono essere verificati anche gli accessi, le parti comuni, gli impianti e ogni altro collegamento funzionale tra l'area e il fabbricato. L'aggiornamento catastale, inoltre, non trasferisce la proprietà e non regolarizza eventuali difformità edilizie o urbanistiche. La configurazione da dichiarare deve essere coerente con i titoli, con i diritti esistenti e con lo stato legittimamente definito dell'immobile.

Quando utilizzare Docfa e quando Pregeo?

La Circolare n. 11/E dell'8 maggio 2023 stabilisce che i frazionamenti interni a un lotto urbano devono essere effettuati, in via ordinaria, direttamente al Catasto Fabbricati mediante Docfa. L'intervento preventivo al Catasto Terreni con Pregeo costituisce quindi un'eccezione e deve essere adeguatamente motivato.

Il criterio determinante è la presenza o l'assenza di un collegamento tra la particella derivata e il lotto originario.

Situazione successiva allo stralcio	Collegamento con il lotto originario	Procedura principale	Operazioni successive
Corte esclusiva o comune che rimane nello stesso lotto	Presente	Docfa	Aggiornamento di planimetrie, elaborato planimetrico ed elenco subalterni
Porzione che assume una qualità diversa da Ente Urbano	Assente	Pregeo, categoria FR o SC	Modello 26 o Docte e aggiornamento Docfa
Porzione destinata a costituire un nuovo lotto urbano	Assente	Pregeo	Tipo mappale, costituzione dell'F/6 e successivo Docfa
Porzione da trasferire e fondere con un lotto confinante	Assente rispetto al lotto originario	Tipo di frazionamento FR	Atto di trasferimento, tipo mappale per la fusione e Docfa sui lotti interessati
Separazione del fabbricato dalla propria corte	Deve essere completamente assente	Pregeo nei soli casi ammessi	Aggiornamento Docfa

Quando è sufficiente Docfa?

Docfa è sufficiente quando la superficie continua a fare parte dello stesso lotto edificato e la modifica riguarda soltanto la sua identificazione o attribuzione al Catasto Fabbricati. Rientrano in questa situazione, ad esempio:

• la divisione interna di una corte esclusiva;
• l'attribuzione di una porzione di corte a una diversa unità dello stesso lotto;
• la modifica di un BCNC che continua a essere comune alle unità presenti;
• l'individuazione di una nuova area urbana all'interno del medesimo lotto;
• il frazionamento di corti che continuano a essere funzionalmente collegate al fabbricato.

La presenza di unità immobiliari costituite da porzioni ricadenti sulle diverse particelle derivate, di identificativi graffati o di beni comuni riferibili a entrambe le porzioni costituisce un indice della permanenza del collegamento. In queste condizioni non è consentito introdurre la divisione nella cartografia del Catasto Terreni.

Quando è necessario Pregeo?

Il frazionamento preventivo al Catasto Terreni può essere utilizzato quando la porzione derivata perde ogni collegamento con il lotto urbano originario e ricorre almeno una delle seguenti condizioni:

• l'area deve assumere una destinazione o qualità diversa da Ente Urbano;
• l'area deve costituire un nuovo lotto urbano;
• l'area deve entrare a far parte di un altro lotto;
• il fabbricato da separare presenta caratteristiche costruttive autonome rispetto alla restante costruzione;
• la porzione è interessata da un trasferimento di diritti reali o da un procedimento di espropriazione.

La relazione tecnica e le dichiarazioni strutturate di Pregeo devono indicare con precisione la casistica applicata, gli immobili censiti al Catasto Fabbricati interessati dalla divisione e le unità dalle quali deve essere ricavata l'intestazione delle particelle derivate.

Qual è la differenza tra FR, SC e FM?

La corretta scelta della categoria dell'atto Pregeo dipende dalla finalità concreta dell'operazione.

• FR - Tipo di frazionamento: viene utilizzato quando vi è interesse a trasferire diritti reali sulla particella derivata, come nel caso di una vendita, una cessione, un esproprio o un successivo accorpamento a un lotto confinante.
• SC - Tipo mappale con stralcio di corte: può essere utilizzato quando l'interesse riguarda esclusivamente la ridefinizione del lotto urbano, senza un immediato trasferimento di diritti sulla particella derivata.
• FM - Tipo di frazionamento e tipo mappale: deve essere utilizzato quando, oltre al frazionamento, sono previste ulteriori operazioni proprie del tipo mappale.

Il fatto che la superficie interessata sia una corte non determina automaticamente l'utilizzo della categoria SC. Se l'operazione è propedeutica a un trasferimento di diritti reali, l'atto corretto è generalmente il tipo di frazionamento FR.

Per approfondire la scelta della categoria, la formazione del libretto delle misure, la proposta di aggiornamento e il modello censuario è possibile consultare il corso Pregeo online di Pedago.

I casi previsti dalla Circolare 11/E

L'Allegato tecnico alla Circolare n. 11/E individua sette principali casistiche, denominate da A a G. Il Caso A rappresenta la regola generale, trattata direttamente al Catasto Fabbricati. I casi successivi descrivono le situazioni particolari nelle quali può essere ammesso o richiesto un aggiornamento geometrico al Catasto Terreni.

Caso	Operazione	Procedura
A	Frazionamento di corti urbane che mantengono un collegamento con il lotto originario	Docfa, senza introduzione di nuove dividenti nella mappa del Catasto Terreni
B	Frazionamento di un'area scoperta da destinare a strada pubblica o ad acque esenti da estimo	Tipo di frazionamento, attribuzione transitoria del codice 450, aggiornamento della qualità e Docfa
C	Frazionamento di un'area scoperta da censire con una qualità diversa da Ente Urbano	Pregeo FR o SC, Modello 26 o Docte e successivo Docfa
D	Frazionamento di un Ente Urbano per costituire un nuovo lotto urbano	Pregeo, codice 450, tipo mappale, F/6 e successivo Docfa
E	Frazionamento di un'area scoperta da trasferire a un lotto limitrofo	Tipo di frazionamento FR, trasferimento, tipo mappale per la fusione e Docfa su entrambi i lotti
F	Frazionamento di un fabbricato dalla propria corte	Pregeo soltanto in assenza di qualsiasi collegamento tra fabbricato e corte
G	Frazionamento di un fabbricato cielo-terra	Di norma Docfa; Pregeo solo in casi particolari di fabbricati autonomi con differenti caratteristiche costruttive

Per approfondire le casistiche principali previste dalla Circolare 11/E consigliamo la visione della registrazione del Webinar accreditato tenuto dal Geom. Gianluca Calandrino, docente Pedago, sull'argomento.

Come predisporre lo stralcio di corte con Pregeo

Verifica degli archivi catastali

Prima di eseguire il rilievo devono essere confrontati gli identificativi presenti al Catasto Terreni e al Catasto Fabbricati. L'assenza di una corretta corrispondenza tra la particella censita come Ente Urbano e gli immobili dichiarati al Catasto Fabbricati può impedire l'approvazione dell'atto.

Le verifiche preliminari devono riguardare:

• visura storica ed estratto di mappa;
• planimetrie catastali;
• elaborato planimetrico ed elenco dei subalterni;
• atti di aggiornamento precedenti;
• intestazioni catastali e titolarità risultanti dagli atti;
• accessi e collegamenti funzionali;
• corrispondenza tra cartografia e stato dei luoghi.

Rilievo e nuova geometria

Le nuove linee devono essere definite mediante un rilievo idoneo a ricostruire con precisione le particelle derivate. Se il confine coincide con muri, recinzioni o altri elementi materializzati, tali elementi devono risultare correttamente individuati. Quando la dividente non è materializzata, la posizione deve essere definita in modo non ambiguo e coerente con i titoli disponibili. Il libretto delle misure, la proposta di aggiornamento e il modello censuario devono descrivere la medesima configurazione, senza sovrapposizioni, vuoti o differenze tra superfici e identificativi.

Relazione tecnica strutturata

Le versioni attuali di Pregeo prevedono il comando dedicato al "Frazionamento EU". Il professionista deve selezionare la casistica prevista dalla Circolare 11/E e associare alle particelle derivate le unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati dalle quali deve essere ricavata l'intestazione.

Deve inoltre essere indicato se il frazionamento comporta:

• soltanto una variazione dell'identificativo dell'unità immobiliare;
• oppure una modifica della geometria e della consistenza, perché la dividente interessa il perimetro del bene.

La casistica selezionata, la particella derivata, l'unità immobiliare di provenienza e la relativa ditta confluiscono nella Relazione Tecnica Strutturata dell'atto Pregeo.

Relitto di Ente Urbano, codice 450

Quando una particella derivata deve cambiare destinazione o essere separata dal lotto originario, può essere attribuita in via transitoria la destinazione "Relitto di Ente Urbano", codice 450. Il codice 450 non rappresenta una sistemazione definitiva. In funzione del risultato previsto, la parte dovrà procedere:

• con il Modello 26 o con la procedura Docte, per attribuire una nuova qualità o destinazione al Catasto Terreni;
• con un tipo mappale, per costituire un nuovo lotto urbano;
• con una specifica istanza, nei casi di accorpamento a strade pubbliche conseguente a esproprio;
• con i necessari aggiornamenti al Catasto Fabbricati.

Come completare l'operazione con Docfa

L'approvazione del Pregeo non completa automaticamente l'aggiornamento catastale. Quando il frazionamento interessa immobili già dichiarati al Catasto Fabbricati, occorre presentare il conseguente Docfa per aggiornare identificativi, planimetrie, consistenza, elaborato planimetrico ed elenco dei subalterni.

Causale e unità immobiliari interessate

La causale deve rappresentare l'operazione realmente eseguita. Non è quindi corretto utilizzare automaticamente la dicitura "ridefinizione di corte" per qualsiasi stralcio.

Nei frazionamenti interni al lotto urbano possono essere utilizzate, secondo il caso, le causali "divisione" o "frazionamento per trasferimento di diritti". Le diciture "RIDEFINIZIONE DI CORTE" e "RIDEFINIZIONE DI BCNC", inserite nel campo libero previsto dalla procedura, sono espressamente richiamate dalla Circolare 11/E per specifiche fattispecie, tra cui gli aggiornamenti connessi a procedimenti di espropriazione. La causale deve pertanto essere definita valutando la natura del bene, il titolo dell'operazione e le modifiche effettivamente apportate.

Planimetria ed elaborato planimetrico

La planimetria deve riportare la nuova configurazione della corte esclusiva e, quando la modifica incide sulla superficie catastale, devono essere aggiornati anche i relativi poligoni. L'elaborato planimetrico è necessario per individuare:

• il nuovo perimetro del lotto;
• le corti esclusive;
• i beni comuni non censibili;
• le aree urbane;
• gli identificativi delle unità immobiliari;
• la relazione tra parti comuni e unità servite.

Quando l'elaborato planimetrico originario contiene quotature, queste devono essere riproposte nel nuovo elaborato. La relazione tecnica dovrà precisare se si tratta di quote già presenti nel documento precedente oppure di misure derivanti da una nuova rilevazione.

BCNC e area urbana F/1

Il bene comune non censibile è una parte dell'immobile priva di autonoma rendita e destinata all'utilità comune di più unità immobiliari. Una corte, un accesso o uno spazio di manovra possono essere censiti come BCNC quando mantengono una funzione comune. L'area urbana F/1 è invece un'entità autonoma censita ai soli fini inventariali, priva di rendita e identificata con un proprio subalterno. Viene rappresentata nell'elaborato planimetrico e non mediante una planimetria catastale autonoma. La categoria F/1 non deve essere utilizzata come soluzione provvisoria per qualunque superficie separata. La sua costituzione deve essere coerente con lo stato reale, con i titoli e con la finalità dell'operazione.

La gestione delle causali, delle categorie fittizie, dei BCNC, delle planimetrie e dell'elaborato planimetrico è approfondita nel corso Docfa online di Pedago.

Entro quanto tempo deve essere presentato il Docfa?

Il Docfa deve essere presentato tempestivamente e, comunque, entro 30 giorni dalla presentazione dell'atto Pregeo.

Il termine non decorre dall'approvazione del Pregeo, ma dalla sua presentazione. I due aggiornamenti devono quindi essere considerati come fasi collegate di un unico processo, da completare in tempi ravvicinati. Se il Pregeo comporta una modifica dello stato di immobili già censiti al Catasto Fabbricati e il Docfa non viene presentato entro 30 giorni, l'Ufficio può apporre l'annotazione:

"Planimetria non rispondente allo stato di fatto per frazionamento n. […] del […]".

Se sono interessati beni rappresentati soltanto nell'elaborato planimetrico, come BCNC o immobili del gruppo F, l'annotazione riguarda l'elaborato planimetrico. L'Ufficio può inoltre avviare la procedura prevista per la mancata presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Pregeo 10.6.5 e deposito telematico presso il Comune

Dal 1° luglio 2025 sono operative le nuove modalità telematiche di deposito presso i Comuni dei tipi di frazionamento soggetti all'articolo 30, comma 5, del D.P.R. 380/2001. Per gli atti trasmessi telematicamente, il deposito viene effettuato dall'Agenzia delle Entrate su un'area dedicata del Portale per i Comuni, preliminarmente all'approvazione dell'atto. In sede di prima applicazione, l'Agenzia comunica al Comune competente l'avvenuto deposito mediante posta elettronica certificata.

Le nuove modalità riguardano:

• i tipi di frazionamento, categoria FR;
• gli atti misti di frazionamento e tipo mappale, categoria FM;
• i tipi mappali con stralcio di corte, categoria SC.

La versione Pregeo 10.6.5, utilizzabile per gli atti presentati dal 1° luglio 2025, integra le dichiarazioni necessarie a gestire il deposito telematico. Il tecnico deve compilare correttamente le informazioni richieste dalla procedura e verificare sul portale Sister l'esito del deposito e dell'iter di approvazione.

Quali errori possono causare il rifiuto della pratica?

Le principali criticità non riguardano soltanto la compilazione dei software, ma la mancata coerenza tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati. Prima della trasmissione è necessario verificare l'assenza dei seguenti errori:

• utilizzo di Pregeo nonostante la permanenza di collegamenti con il lotto originario;
• scelta della categoria SC quando l'operazione è finalizzata a un trasferimento di diritti reali;
• mancata indicazione della casistica prevista dalla Circolare 11/E;
• assenza delle unità immobiliari dalle quali mutuare la ditta delle particelle derivate;
• disallineamento tra intestazioni del Catasto Terreni e del Catasto Fabbricati;
• identificativi diversi tra Pregeo e Docfa;
• superfici non coerenti con l'atto geometrico approvato;
• causale Docfa non corrispondente alla variazione effettiva;
• planimetrie o elaborato planimetrico ancora riferiti alla configurazione precedente;
• beni comuni collegati a unità ricadenti in particelle ormai autonome;
• mancato aggiornamento della destinazione transitoria codice 450;
• presentazione del Docfa oltre il termine di 30 giorni;
• relazione tecnica incompleta o non coerente con il modello censuario.

Un controllo incrociato tra libretto delle misure, proposta di aggiornamento, modello censuario, visure, planimetrie ed elaborato planimetrico consente di individuare le incongruenze prima della trasmissione e riduce il rischio di rifiuto o ripristino della situazione precedente.

Approfondire Pregeo e Docfa nella pratica professionale

Lo stralcio di corte mostra come Pregeo e Docfa non possano essere considerati due procedimenti isolati. Il primo aggiorna la geometria e i dati censuari del Catasto Terreni; il secondo adegua unità immobiliari, planimetrie, parti comuni e correlazioni del Catasto Fabbricati. La difficoltà non consiste soltanto nell'utilizzo dei programmi, ma nella capacità di interpretare il caso, individuare la sequenza corretta degli atti e mantenere allineati rilievo, cartografia, dati censuari e titolarità.

• Il corso Pregeo di Pedago approfondisce la predisposizione degli atti geometrici, la gestione del rilievo, la proposta di aggiornamento, il modello censuario e le categorie FR, SC e FM.
• Il corso Docfa di Pedago affronta causali, variazioni catastali, categorie fittizie, BCNC, elaborato planimetrico e corretta rappresentazione delle unità immobiliari.