Valutazione immobiliare: come diventare un valutatore immobiliare certificato

La valutazione immobiliare è una competenza essenziale per chi vuole eccellere nel settore immobiliare. Conoscere i metodi corretti per stimare il valore di un immobile può fare la differenza tra una semplice opinione e una perizia professionale. In questo articolo esploreremo le tecniche più utilizzate, i fattori che influenzano il valore di un immobile e come acquisire le competenze necessarie per diventare un esperto nel campo. Se desideri fare un passo avanti nella tua carriera e approfondire questi argomenti, scopri anche il nostro Corso di Valutazione Immobiliare per ottenere una formazione completa e certificata.

Cosa Significa Valutare un Immobile?

Valutare un immobile significa determinare il suo valore economico basandosi su criteri oggettivi e sull'analisi delle condizioni del mercato immobiliare. Questa operazione richiede una conoscenza approfondita di elementi come la localizzazione, le caratteristiche tecniche, lo stato di conservazione e il potenziale di sviluppo della proprietà. La valutazione immobiliare è fondamentale per garantire operazioni economiche sicure e trasparenti. All'atto pratico, stimare il reale valore di un immobile è un'operazione imprescindibile in attività come le compravendite di immobili, i mutui e i finanziamenti, le successioni patrimoniali o, più in generale, gli investimenti nel campo immobiliare.

Ogni valutazione deve rispettare standard tecnici riconosciuti a livello nazionale e internazionale, come gli IVS (International Valuation Standards) e gli EVS (European Valuation Standards).

Le Fasi del Processo di Valutazione Immobiliare

Il processo di valutazione immobiliare segue una serie di fasi essenziali per garantire una stima precisa e professionale.

1. Si parte con l'analisi dell'atto di provenienza, ossia della documentazione legale dell'immobile per verificarne la conformità e la proprietà;
2. Successivamente, si raccolgono e analizzano i documenti principali, come visure catastali, planimetrie e certificati energetici;
3. Il sopralluogo è una fase cruciale in cui il valutatore esegue un'ispezione fisica dell'immobile per verificarne le condizioni reali e rilevare eventuali discrepanze rispetto ai documenti;
4. Seguono le misurazioni, che includono il calcolo della superficie commerciale e della cubatura;
5. L'analisi prosegue con la ricerca degli immobili comparabili sul mercato, utilizzando fonti affidabili come l'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) e canali di ricerca professionali;
6. A questo punto, il valutatore applica i metodi di stima più appropriati in base alle caratteristiche specifiche dell'immobile;
7. Infine, viene redatto il Rapporto di Valutazione, che sintetizza i dati raccolti, l'analisi condotta e la stima finale, presentandoli in modo chiaro e professionale.

Metodi di Valutazione Immobiliare

Per determinare il valore di un immobile esistono diversi metodi di valutazione immobiliare, ciascuno con applicazioni specifiche a seconda del tipo di immobile e dello scopo della valutazione. Di seguito abbiamo descritto in breve i principali metodi utilizzati dai professionisti del settore. Per un approfondimento completo e pratico su ciascuno di essi, consigliamo l'iscrizione al nostro corso di formazione accreditato.
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1. Metodo Comparativo

Il metodo comparativo è il più comune per stimare il valore degli immobili residenziali. Si basa sul confronto con immobili simili venduti di recente nella stessa zona. Il valutatore analizza caratteristiche come la posizione, la metratura, le condizioni dell'immobile e i servizi offerti. Eventuali differenze tra gli immobili vengono compensate con aggiustamenti, aggiungendo valore per elementi positivi (come ristrutturazioni) o sottraendolo per aspetti negativi (come necessità di riparazioni). Va utilizzato per stimare il valore di abitazioni, appartamenti e terreni edificabili in zone con mercato attivo e la formula da applicare è la seguente:

2. Metodo del Costo (o Ricostruzione)

Questo metodo stima il valore dell'immobile calcolando il costo necessario per costruirlo oggi, includendo materiali, manodopera e spese generali, a cui viene aggiunto il valore del terreno. Successivamente, viene sottratto il deprezzamento dovuto all'età e all'usura dell'immobile. Questo metodo è particolarmente utile per valutare edifici nuovi o costruzioni speciali difficili da confrontare con altre sul mercato.

Il metodo del Costo si utilizza per la valutazione di nuove costruzioni, immobili speciali e proprietà con caratteristiche uniche. La formula di calcolo necessaria da applicare è:

3. Metodo Reddituale (Capitalizzazione dei Redditi)

Questo metodo si concentra sui redditi che l'immobile può generare, ad esempio attraverso affitti. Il valore dell'immobile è determinato dividendo il reddito netto annuo (entrate meno spese) per un tasso di capitalizzazione, che riflette il rendimento atteso dall'investimento. È utilizzato principalmente per immobili commerciali, uffici e proprietà destinate a essere affittate. La formula in questo caso è:

4. Metodo DCF (Discounted Cash Flow)

In fine, abbiamo il metodo DCF che è il più complesso e si basa sulla previsione dei flussi di cassa futuri generati dall'immobile, come affitti e guadagni, attualizzati a un tasso di sconto che rappresenta il rischio dell'investimento. Viene utilizzato per stime di lungo periodo e investimenti immobiliari complessi, considerando anche il valore residuo dell'immobile alla fine del periodo di previsione.

Fattori che Influenzano il Valore di un Immobile

Determinare il valore di un immobile non dipende esclusivamente dai metodi di valutazione utilizzati, ma anche da una serie di fattori chiave che incidono in modo significativo sul risultato finale. Ecco i principali elementi da considerare:

Posizione Geografica	La localizzazione è uno dei fattori più determinanti. Un immobile situato in una zona centrale o ben servita da trasporti, scuole, ospedali e negozi avrà un valore più alto rispetto a uno situato in aree periferiche o meno accessibili. Anche la vicinanza a punti di interesse turistico o aree naturali può aumentare il valore.
Stato di Conservazione	Le condizioni generali dell'immobile influiscono direttamente sul suo valore. Un immobile recentemente ristrutturato o ben mantenuto avrà un valore superiore rispetto a uno che necessita di interventi significativi di manutenzione.
Superficie e Distribuzione degli Spazi	La dimensione dell'immobile è un altro parametro essenziale. Tuttavia, anche la distribuzione interna degli ambienti gioca un ruolo cruciale. Spazi ben organizzati e funzionali aumentano l'attrattiva dell'immobile.
Anno di costruzione ed Efficienza Energetica	Gli immobili di nuova costruzione o quelli che rispettano standard energetici moderni hanno solitamente un valore più elevato. La presenza di impianti a risparmio energetico, isolamento termico e certificazioni energetiche migliora la valutazione.
Destinazione d'Uso	L'uso previsto dell'immobile influisce notevolmente sul suo valore. Un immobile residenziale, commerciale o industriale avrà valutazioni differenti in base alle normative vigenti e alla domanda di mercato.
Caratteristiche Tecniche e Materiali di Costruzione	La qualità dei materiali utilizzati nella costruzione e le tecniche impiegate determinano sia il valore attuale sia il potenziale apprezzamento nel tempo. Materiali di pregio, finiture di alta qualità e innovazioni tecnologiche incrementano il valore.
Servizi e Infrastrutture	La disponibilità di servizi locali come parcheggi, aree verdi, centri commerciali e strutture sanitarie rende l'immobile più desiderabile. Una buona infrastruttura di trasporti pubblici aggiunge valore in maniera significativa.
Mercato Immobiliare Locale	Le condizioni del mercato immobiliare locale, inclusa l'offerta e la domanda di immobili nella stessa zona, influenzano direttamente la stima del valore. Mercati in crescita o in ripresa tendono a incrementare il valore delle proprietà.
Vincoli e Restrizioni Legali	La presenza di vincoli paesaggistici, architettonici o urbanistici può limitare l'uso dell'immobile e, di conseguenza, il suo valore. Una documentazione catastale chiara e regolare rappresenta un vantaggio competitivo.

Considerare questi fattori in modo integrato permette di effettuare una valutazione più accurata e realistica. Un'analisi completa è indispensabile per garantire una stima professionale, precisa e allineata agli standard del mercato immobiliare attuale.

Chi può fare la valutazione di un immobile?

Il compito di svolgere questo tipo di stima ricade sul valutatore, o perito immobiliare, definito dalla norma UNI 11558:2014 come "soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità e competenze per esercitare l'attività di stima e valutazione immobiliare". Si tratta di un ruolo che si "sposa con diversi profili professionali, tra cui:

• agenti immobiliari;
• periti esperti;
• professionisti del settore tecnico (architetti, ingegneri, geometri, periti industriali ecc).

Tali soggetti possono provvedere alla stima di un immobile operando individualmente o in forma associata come per esempio sotto forma di:

• società di valutazione immobiliare;
• studi associati di professionisti.

Come possiamo vedere i profili professionali sono molteplici, ma tutti hanno un denominatore comune, ovvero: la necessità di possedere i requisiti indicati dalla norma UNI 11558 2014.

Esiste un albo dei valutatori immobiliari?

La risposta è no. Non esiste un vero e proprio albo professionale contenente i nominativi dei valutatori immobiliari, tuttavia questo ruolo può essere svolto solo da professionisti iscritti al relativo albo professionale o all'elenco previsto in base alle normative che regolano la professione di provenienza. Nello specifico:

• I professionisti come Architetti, Geometri, Ingegneri e Periti dovranno essere iscritti all'albo professionale del loro Ordine o collegio;
• I periti esperti dovranno essere iscritti alle Camere di Commercio, sezione stime immobiliari;
• Gli agenti immobiliari devono essere iscritti ex lege 39/1989, con indicazione della possibilità di effettuare perizie.

I requisiti previsti dalla norma UNI 11558 2014

Per l'accesso al ruolo di perito immobiliare sono necessari dei requisiti specifici, per l'effetto dei quali, questa figura viene assimilata a quella di un professionista abilitato. Come abbiamo anticipato, la norma di riferimento vigente in materia è la UNI 1558:2014, con la quale l'Ente Nazionale Italiano di Normazione, definisce i requisiti di conoscenza, abilità e competenza riconducibili a:

1. almeno 3 anni di esperienza lavorativa nel settore immobiliare;
2. il possesso di almeno un diploma di istruzione di secondo grado;
3. competenza nella redazione del rapporto di valutazione;
4. conoscenza dei parametri e dei processi del mercato secondo i metodi scientifici IVS ed EVS;
5. comprovate conoscenze nelle discipline inerenti la professione.

Per quanto riguarda l'ultimo punto, le conoscenze comprovate devono essere in materia di:

• diritto;
• economia;
• estimo;
• matematica finanziaria;
• catasto;
• urbanistica;
• efficienza energetica;
• statistica;
• meccanica delle strutture.

Il possesso effettivo di tali requisiti andrà verificato da Enti di certificazione che operano ai sensi e nelle modalità previste dalla norma ISO/IEC 17024:2004. Il professionista che supera tale verifica potrà dirsi Valutatore Immobiliare Certificato.

Come diventare Valutatore Immobiliare Certificato

Facciamo una piccola premessa: ai sensi della norma ISO/IEC 17024:2004, esistono due tipi di certificazioni destinate a chi vuole diventare valutatore immobiliare. Nello specifico abbiamo:

• certificazione di livello base;
• certificazione di livello avanzato.

la differenza tra i due livelli di certificazione è data dalle tipologie di metodi di stima conosciuti dal valutatore, che abbiamo riassunto nel seguente schema:

Livello del Valutatore	Metodi di Stima conosciuti
Base	metodi di valutazione basati su confronto di mercato, capitalizzazione diretta e criterio del costo
Avanzato	tutti i metodi di stima, partendo da quelli richiesti al valutatore base per arrivare ai metodi definiti come "complessi".

I professionisti dunque, in base alle loro conoscenze, potranno sostenere un esame di riconoscimento condotto da un Ente Accreditato secondo i parametri della ISO 17024. L'esperienza lavorativa e il percorso di studi effettuato possono certamente contribuire, ma la prassi comune prima di sostenere l'esame è quella di seguire un corso specifico per uniformare le proprie competenze ai parametri richiesti. Tendenzialmente si tratta di corsi di formazione o approfondimento basati proprio sui metodi di stima richiesti durante l'esame di certificazione che toccano anche argomenti più generali relativi alla figura del perito immobiliare. I corsi possono essere svolti sia tramite percorsi di formazione frontale che a distanza, ad esempio in modalità e-learning. Inoltre, data la natura delle tematiche trattate, tali corsi si rivelano affini all'intento dell'aggiornamento e della formazione professionale continua prevista per i professionisti iscritti agli albi professionali del settore tecnico.

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