Voltura catastale per successione: come funziona, chi deve farla, costi e casi particolari

Nel lavoro quotidiano di geometri, ingegneri, architetti e consulenti immobiliari, la gestione delle volture catastali e delle pratiche di successione rappresenta un'attività centrale per garantire l'allineamento tra Catasto, registri immobiliari e situazione reale dell'immobile. L'aggiornamento dell'intestazione catastale non è un semplice adempimento formale: è un passaggio essenziale per evitare sanzioni, blocchi nelle operazioni immobiliari e rallentamenti nelle attività tecniche del professionista.

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Per chi, invece, avesse un bisogno di natura informativa, questo articolo approfondisce tutto ciò che riguarda l'argomento, dando risposte chiare ed esaustive alle domande più frequenti sulla voltura catastale.

• Cos'è la voltura catastale e quando è obbligatoria?
• Chi deve presentare la voltura catastale?
• A chi si può delegare la voltura catastale?
• Come presentare la voltura catastale?
• Quali sono i documenti necessari?
• Voltura catastale automatica: quando avviene e cosa cambia?
• Come regolarizzare una voltura catastale tardiva o non eseguita?
• Quanto costa la voltura catastale?

Cos'è la voltura catastale e quando è obbligatoria?

La voltura catastale è la procedura con cui si aggiorna l'intestatario di un immobile o di un diritto reale presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale Territorio. Serve a mantenere la banca dati catastale coerente con gli atti che hanno generato un trasferimento della titolarità, come una successione, una donazione o una compravendita. La voltura non produce il trasferimento del diritto (che deriva dall'atto notarile o dalla dichiarazione di successione), ma registra nel Catasto chi è il nuovo intestatario. Questo aggiornamento è necessario per evitare disallineamenti con la Conservatoria, garantire l'attribuzione corretta dei tributi locali e prevenire rallentamenti nelle pratiche immobiliari o tecniche.

La voltura è obbligatoria ogni volta che si verifica un cambiamento della titolarità. In particolare, deve essere presentata nei seguenti casi:

• compravendite e altri atti notarili con effetti traslativi;
• successioni ereditarie che comportano il subentro degli eredi;
• donazioni e atti dispositivi tra vivi;
• sentenze o provvedimenti giudiziari che trasferiscono diritti reali;
• ricongiungimento, estinzione o variazione di diritti minori (usufrutto, uso, abitazione).

Una voltura omessa o tardiva può comportare sanzioni amministrative, disallineamenti catastali e difficoltà nella gestione di pratiche immobiliari successive.

Chi deve presentare la voltura catastale?

La voltura catastale deve essere presentata da chi diventa titolare dell'immobile o del diritto reale a seguito dell'atto che ha generato il trasferimento. Il soggetto obbligato è quindi, in base al caso specifico:

• gli eredi, nel caso di successione ereditaria;
• l'acquirente, nelle compravendite e negli altri atti tra vivi con effetti traslativi;
• il beneficiario della donazione o dell'atto dispositivo;
• il soggetto in favore del quale è stato emesso un provvedimento giudiziario, se il trasferimento deriva da una sentenza o da un decreto.

La voltura può essere presentata personalmente dall'intestatario, da un erede designato, oppure da un delegato, come un tecnico abilitato o un notaio, quando l'atto rientra tra quelli trasmessi tramite procedure telematiche.

A chi si può delegare la voltura catastale?

Nel caso in cui si scelga ricorrere ad un soggetto delegato, in base alla natura dell'atto, possono occuparsi della presentazione della voltura :

• notai, attraverso il Modello Unico Informatico per gli atti da loro rogati o autenticati;
• pubblici ufficiali competenti, per provvedimenti giudiziari o amministrativi;
• tecnici abilitati (geometri, architetti, ingegneri, periti).

Il tecnico svolge un ruolo centrale nella gestione della voltura, poiché interviene su aspetti che spesso non sono immediatamente chiari per il contribuente. In particolare, il professionista si occupa di:

• verificare la coerenza dei dati catastali prima dell'invio, individuando eventuali incongruenze;
• ricostruire passaggi intermedi non volturati o non registrati correttamente;
• compilare i modelli e i quadri previsti, inclusa la sezione EI nei casi di intestazioni non allineate;
• gestire la trasmissione telematica e monitorare l'esito della pratica;
• supportare il cliente nella raccolta dei documenti e nella risoluzione di situazioni successorie complesse.

Il ricorso a un tecnico esperto è particolarmente consigliato quando l'eredità comprende più immobili, diritti reali stratificati o quando la banca dati catastale presenta disallineamenti che richiedono integrazioni dichiarative o ricostruzioni documentali.

Come presentare la voltura catastale?

La voltura deve essere presentata entro 30 giorni dalla registrazione della successione e può essere presentata con diverse modalità a seconda della tipologia di pratica e degli strumenti disponibili. Le procedure disponibili sono:

• Voltura 2.0 telematica, applicativo dell'Agenzia delle Entrate per l'invio digitale delle domande e degli allegati;
• modelli cartacei 17T-18T che, nei casi ammessi, vanno presentati allo sportello o tramite spedizione postale;
• invio tramite PEC o raccomandata, allegando il modello compilato e tutti i documenti richiesti, in formato PDF.

La scelta della procedura dipende dal tipo di atto, dalle indicazioni dell'Ufficio competente e dalla complessità della situazione patrimoniale. La modalità telematica resta comunque la più efficiente, poiché consente un controllo immediato sugli errori formali, genera una ricevuta di presentazione e velocizza l'aggiornamento della banca dati catastale.

Quali sono i documenti necessari?

Per presentare correttamente una voltura in successione è necessario predisporre una documentazione completa e coerente. In generale servono:

• copia della dichiarazione di successione registrata;
• atti civili, giudiziali o amministrativi che hanno generato il trasferimento;
• visure catastali aggiornate;
• documento di identità del dichiarante;
• delega o incarico professionale, se la voltura è presentata da un tecnico.

In caso di passaggi intermedi non registrati, occorre allegare:

• una dichiarazione autenticata del cedente, oppure
• un atto notorio che ricostruisca i trasferimenti per causa di morte.

È buona prassi verificare sempre la coerenza degli identificativi catastali tramite visura aggiornata, per evitare rigetti o richieste di integrazione.

Voltura catastale automatica: quando avviene e cosa cambia?

La voltura catastale può essere generata automaticamente dall'Agenzia delle Entrate quando la dichiarazione di successione telematica soddisfa specifiche condizioni. In questo caso il contribuente non deve presentare alcuna domanda.

La voltura automatica avviene quando:

• la successione è telematica;
• non ci sono oneri reali o condizioni particolari;
• gli immobili non si trovano in sistema tavolare;
• non ci sono passaggi intermedi non volturati;
• il dichiarante non ha scelto di escluderla.

Dal 1° gennaio 2025, inoltre, la riunione di usufrutto, uso e abitazione avviene automaticamente e senza oneri. L'unica eccezione riguarda l'usufrutto con diritto di accrescimento, per cui è comunque necessaria una voltura, ma esente da tributi.

Come regolarizzare una voltura catastale tardiva o non eseguita?

La mancata presentazione della voltura nei termini comporta sanzioni amministrative variabili in base al ritardo e alla natura dell'atto. Le sanzioni previste vanno:

• dal 100% al 200% dell'imposta catastale dovuta, con minimo di 103 euro;
• a ulteriori importi se la regolarizzazione non avviene spontaneamente.

Oltre alle sanzioni, una voltura non eseguita può causare:

• disallineamenti tra Catasto e registri immobiliari;
• problemi nella compilazione di pratiche edilizie o perizie;
• errori nell'attribuzione dei tributi;
• blocchi nelle vendite o nelle divisioni ereditarie.

Per sanare la posizione è possibile ricorrere al ravvedimento operoso, presentando la voltura e versando gli importi ridotti. Nei casi complessi può essere necessario integrare atti mancanti o dichiarazioni sostitutive.

Quanto costa la voltura catastale?

I costi standard per una voltura catastale sono:

• 55 euro di tributi speciali catastali per ogni nota di voltura;
• 16 euro di imposta di bollo ogni quattro pagine di modello, se la domanda è presentata in formato cartaceo;
• nessuna imposta di bollo per le volture presentate tramite Voltura 2.0 telematica.

A questi costi si aggiungono, quando applicabili:

• oneri professionali se la pratica è affidata a un tecnico;
• eventuali diritti di segreteria richiesti dall'Ufficio in caso di presentazione cartacea.

La voltura derivante da successione resta soggetta agli stessi tributi, mentre sono esenti da imposte le volture relative alla riunione dell'usufrutto conseguente a decesso dell'usufruttuario, come previsto dalle più recenti istruzioni dell'Agenzia delle Entrate.