Riforma Edilizia 2025: cosa prevede il Nuovo Codice delle Costruzioni?

Il Consiglio dei Ministri del 4 dicembre 2025 ha approvato il Disegno di Legge delega per la razionalizzazione e il riordino dei regimi amministrativi edilizi e urbanistici. La riforma edilizia 2025 segna l'avvio formale di un percorso legislativo che impegna il Governo ad adottare, entro 12 mesi dall'entrata in vigore della legge delega, il Nuovo Codice dell'Edilizia e delle Costruzioni. L'intervento normativo non produce effetti immediati, ma definisce il perimetro entro cui verranno riscritti in modo organico i principali istituti del D.P.R. 380/2001: titoli edilizi, sanatoria edilizia, stato legittimo degli immobili, disciplina delle difformità e sicurezza delle costruzioni. Grazie alle bozze del DDL e alla relazione illustrativa già disponibili, è possibile individuare con sufficiente precisione i pilastri della riforma e valutarne l'impatto operativo per architetti, ingegneri e geometri.

Cosa prevede il Nuovo Codice delle Costruzioni?

La delega conferita al Governo mira a una riforma organica della disciplina edilizia, fondata sulla certezza del diritto, sulla riduzione della discrezionalità amministrativa e sulla semplificazione dei procedimenti. Gli obiettivi principali del nuovo Codice dell'Edilizia e delle Costruzioni sono:

• chiarire i confini di competenza tra Stato e Regioni;
• garantire tempi certi per il rilascio dei titoli edilizi;
• semplificare la dimostrazione dello stato legittimo dell'immobile;
• riordinare in modo sistematico difformità edilizie e sanatorie;
• favorire la rigenerazione urbana rispetto al consumo di suolo.

I decreti attuativi dovranno basarsi su alcuni principi cardine:

• Definizione dei LEP (Livelli Essenziali delle Prestazioni), con standard nazionali minimi in materia di sicurezza, accessibilità, risparmio energetico e violazioni edilizie;
• Classificazione uniforme delle difformità dal titolo abilitativo, comprensiva della revisione delle tolleranze edilizie;
• Digitalizzazione e interoperabilità delle banche dati pubbliche, finalizzate all'istituzione del Fascicolo Digitale delle Costruzioni;
• Revisione degli oneri e del contributo di costruzione per incentivare gli interventi di rigenerazione urbana.

Sanatoria edilizia 2025 e gestione delle difformità edilizie

La sanatoria edilizia 2025 rappresenta uno degli snodi centrali della riforma. Il nuovo Codice introduce una classificazione nazionale delle difformità edilizie, basata su criteri di proporzionalità, gradualità ed entità dell'abuso. L'obiettivo è superare l'attuale frammentazione normativa, fornendo ai professionisti un quadro chiaro per valutare:

• la sanabilità delle opere;
• il titolo edilizio corretto in sanatoria;
• l'accesso ad agevolazioni fiscali e contributi pubblici.

Resta fermo il principio, già previsto dall'art. 49 del D.P.R. 380/2001, secondo cui gli abusi edilizi integrali non possono beneficiare di incentivi, mentre le difformità minori regolarizzate potranno accedere alle agevolazioni previste.

Abusi storici ante 1° settembre 1967

Un passaggio di particolare rilievo riguarda la regolarizzazione degli abusi edilizi storici, realizzati prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte n. 765. Per tali immobili, la riforma edilizia 2025 prevede:

• procedure di sanatoria semplificate;
• allineamento tra regolarità edilizia e commerciabilità;
• possibilità di sanatoria condizionata alla messa in sicurezza o all'adeguamento alle norme tecniche.

È inoltre prevista l'individuazione di una data certa per la conclusione delle istruttorie ancora pendenti relative ai tre condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003.

Superamento della doppia conformità edilizia

In continuità con l'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, la riforma si lascia alle spalle la doppia conformità edilizia rigida per le difformità di minore entità. Viene adottato il principio della conformità asincrona, che richiede:

• conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda;
• conformità alla disciplina edilizia vigente all'epoca di realizzazione.

Questo consente la regolarizzazione di interventi che non contrastano con l'assetto territoriale attuale, pur in presenza di standard sopravvenuti. Resta invece fermo l'obbligo di doppia conformità alle norme tecniche per le costruzioni in zona sismica, a tutela della sicurezza strutturale.

Nuova classificazione delle categorie di intervento

Uno degli aspetti più tecnici della delega riguarda la revisione del "lessico giuridico" dell'edilizia. L'obiettivo dichiarato nella relazione illustrativa è ridurre al minimo le zone d'ombra interpretative, fornendo definizioni chiare, possibilmente corredate da esempi esplicativi e indicatori specifici. La nuova classificazione degli interventi edilizi dovrà basarsi su tre pilastri fondamentali:

Rilevanza dell'intervento	la classificazione darà priorità all'effettiva incidenza dell'opera, distinguendo ciò che è significativo da ciò che è trascurabile
Natura oggettiva	le definizioni dovranno abbandonare criteri discrezionali per basarsi su parametri il più possibile misurabili e verificabili
Impatto urbanistico-edilizio	ogni categoria sarà valutata in base alle conseguenze sull'assetto del territorio, sulla qualità urbana, sulla sicurezza sismica, sull'igiene e sulla destinazione d'uso.

Ridefinizione dei titoli edilizi e delle procedure amministrative

Il nuovo Codice dell'Edilizia punta a un riordino complessivo dei titoli edilizi, chiarendo definitivamente i confini tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia.

CILA e SCIA	individuazione puntuale degli interventi assoggettati a comunicazione o segnalazione certificata
Edilizia libera	aggiornamento dell'elenco delle opere prive di rilevanza edilizia e urbanistica significativa
Permesso di Costruire in deroga	estensione agli interventi privati con finalità di rigenerazione urbana formalmente riconosciuta dal Comune.

Sportello Unico e silenzio-assenso devolutivo

Per contrastare l'inerzia amministrativa, la riforma rafforza il ruolo dello Sportello Unico per l'Edilizia come unico punto di accesso per tutte le istanze edilizie. Viene inoltre potenziato il ricorso al silenzio-assenso devolutivo e ribadito il divieto per la Pubblica Amministrazione di richiedere documenti già in proprio possesso.

Cambio di destinazione d'uso e indifferenza funzionale

La riforma introduce un concetto innovativo per il tessuto urbano consolidato: l'indifferenza funzionale tra destinazioni d'uso omogenee. Funzioni come residenziale, commerciale di vicinato e terziario di prossimità potranno alternarsi senza generare un impatto urbanistico tale da richiedere iter complessi o oneri ingiustificati. A livello operativo, la delega impone una graduazione dei regimi amministrativi basata sul principio di proporzionalità. Il Nuovo Codice dovrà tracciare una distinzione netta tra:

• Mutamenti d'uso senza opere ("a secco"): Semplificazione massima per i cambi che avvengono senza l'esecuzione di lavori edilizi;
• Mutamenti con opere contestuali: Applicazione di regimi autorizzativi differenziati, commisurati all'impatto effettivo sull'immobile e sull'ambiente circostante (carico urbanistico).

Sicurezza delle costruzioni, NTC e agibilità

La delega non si limita agli aspetti amministrativi, ma entra nel merito della tecnica costruttiva con una revisione organica delle norme sulla sicurezza. L'obiettivo è armonizzare la disciplina introducendo un approccio basato sulla valutazione preventiva del rischio e sull'analisi costi-benefici. Per i progettisti, questo cambio di paradigma si tradurrà in:

• Nuove classi di rischio: calibrate sulle sorgenti di pericolo e ottimizzate in base al rapporto costi-benefici, prevedendo livelli di affidabilità differenziati;
• Zonazione sismica vincolante: i criteri per la suddivisione sismica del territorio dovranno integrarsi in modo obbligatorio nella pianificazione urbanistica locale;
• Revisione del Collaudo Statico: aggiornamento delle procedure di verifica e sviluppo della sussidiarietà con gli ordini professionali.

Ma anche la disciplina dell'agibilità subirà un restyling per ridurre le incertezze asseverative. La riforma interverrà su modalità e termini di presentazione della SCA, con due obiettivi precisi:

• Specificare gli aspetti da attestare: il tecnico dovrà certificare puntualmente i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, eliminando le attuali genericità;
• Razionalizzare la documentazione: sfoltire e chiarire l'elenco degli allegati richiesti a corredo della segnalazione.

Stato legittimo dell'immobile: verso l'attestazione semplificata

La riforma interviene su uno dei nodi più critici della professione: la dimostrazione dello stato legittimo. Il principio guida è la tutela dell'affidamento del proprietario: sarà sufficiente fare riferimento al titolo abilitativo più recente (anche se formatosi per silenzio-assenso), a condizione che:

• il titolo recente riporti gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi;
• la conformità sia asseverata da un professionista qualificato, con assunzione di responsabilità (anche penale) ai sensi del D.P.R. 445/2000.

Per rendere operativa questa semplificazione e ridurre la cosiddetta "farraginosità documentale", i decreti attuativi dovranno introdurre:

• Modulistica unificata e procedure standardizzate su piattaforme digitali;
• Un elenco tassativo della documentazione necessaria, limitando drasticamente la discrezionalità interpretativa degli uffici tecnici comunali.

Digitalizzazione e interoperabilità: il Fascicolo del Fabbricato

L'obiettivo trasversale dell'intera riforma è l'abbandono definitivo della gestione cartacea a favore di unadigitalizzazione integrata. La delega punta all'effettiva interoperabilità delle banche datiin possesso delle pubbliche amministrazioni (Catasto, Comuni, Genio Civile).
Questo ecosistema digitale è funzionale all'istituzione del Fascicolo Digitale delle Costruzioni.Uno strumento pensato per agire come una vera e propria "cartella clinica" dell'edificio, garantendo:

• Tracciabilità storica: memoria di tutti gli interventi di ristrutturazione e manutenzione susseguitisi nel tempo;
• Accesso immediato: possibilità per il tecnico di ricostruire la storia amministrativa dell'immobile senza le lungaggini degli attuali accessi agli atti.