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Variazione Catastale: cos'è, quando è obbligatoria e come effettuarla con DOCFA

Quando il proprietario di un immobile decide di effettuare dei lavori di ristrutturazione o modifica dell'edificio stesso, al netto degli adempimenti burocratici relativi alla richiesta del titolo abilitativo edilizio idoneo al tipo di lavoro, può trovarsi davanti alla necessità di effettuare una comunicazione al catasto per aggiornare alcuni dati sostanziali. In casi del genere si parla di variazione catastale, uno specifico adempimento che va svolto secondo delle modalità ben definite che ogni professionista abilitato deve conoscere. In questo articolo, attingendo dal nostro Corso DOCFA 4.00.5, abbiamo risposto alle domande frequenti sulla variazione catastale, indicando anche le procedure di comunicazione con il software dell'Agenzia delle Entrate, sviluppando un contenuto pensato per dissolvere i dubbi di professionisti e dei proprietari di immobili.

Cos'è la variazione catastale?

Come anticipato in apertura, la variazione catastale è la procedura che permette al proprietario di notificare al Catasto le modifiche avvenute nello stato dell'immobile che vanno a variare il contenuto dei rispettivi documenti catastali. I documenti maggiormente interessati dalla variazione catastale sono:

Visura catastale che contiene le informazioni relative ad un immobile accatastato in termini di dati identificativi (sezione urbana, foglio, particella, subalterno e comune), dati di classamento (categoria catastale, classe, superficie catastale, rendita ecc...), dati anagrafici e documenti identificativi dei proprietari.
Planimetria catastale disegno rappresentativo dell'immobile in scala 1:100 o 1:200, corredato di informazioni tecniche relative ad esso (come l'esposizione, i confinanti, le destinazioni d'uso ecc).

La variazione catastale è obbligatoria?

Ci sono alcuni casi in cui è obbligatorio presentare la variazione catastale, ovvero in occasioni di modifiche o aggiornamenti che influiscono sulla rendita catastale andando, di riflesso, a incidere sul calcolo delle tasse. Ecco un elenco, esemplificativo e non esaustivo, dei casi in cui la variazione catastale è obbligatoria:

  • per ottenere l'accertamento della conformità catastale;
  • a seguito della realizzazione di interventi soggetti a CILA;
  • per interventi che modificano la distribuzione degli spazi (divisione di stanze, realizzazione di bagni, eliminazione di corridoi);
  • per frazionamenti o fusioni di unità immobiliari;
  • in occasione del cambio della destinazione d'uso di un immobile;
  • interventi di ampliamento degli appartamenti;
  • creazione di soppalchi, terrazzi, verande o di altre superfici praticabili;
  • variazione dei dati anagrafici del proprietario;
  • variazione dei dati presenti nella visura catastale.

Quando non è obbligatoria?

A fronte dei casi elencati in precedenza, ci sono degli interventi per cui non è richiesta la variazione catastale, ovvero quando le modifiche non alterano la rendita catastale. Di seguito degli esempi di immobili in cui non è obbligatoria la variazione catastale:

  • Manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  • Serre situate sul suolo naturale;
  • Vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
  • Manufatti isolati sprovvisti di copertura;
  • Tettoie, porcili, casotti, pozzi e simili con altezza inferiore a 1,80 metri e volumetria inferiore a 150 metri cubi;
  • Manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
  • Fabbricati in corso di costruzione-definizione;
  • Fabbricati collabenti;
  • Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Chi fa la variazione catastale?

In base al tipo di intervento la variazione catastale può essere comunicata:

  • dal proprietario dell'immobile;
  • da un tecnico abilitato.

Il proprietario dell'immobile potrà presentare delle semplici correzioni a:

  • errore sui dai del soggetto intestatario dell'immobile;
  • errore sui dati dell'immobile;
  • segnalazioni di incoerenza per fabbricato non dichiarato;
  • segnalazioni di incoerenza per fabbricato rurale.

Altri tipi di richieste, come modifiche relative a planimetria, alla titolarità del bene o alla toponomastica devono essere svolti con il supporto di un tecnico abilitato ad inviare comunicazioni telematiche al catasto, si tratta di professionisti come:

  • geometri;
  • architetti;
  • ingegneri;
  • periti edili.

Come si fa la variazione catastale?

Quando, nei casi previsti, il proprietario dell'immobile decide di provvedere autonomamente a inviare la variazione catastale, potrà recarsi agli uffici catastali competenti oppure svolgere la procedura online accedendo al servizio online "Contact center". La procedura da seguire è molto semplice, basterà compilare un'apposita scheda inserendo:

  • nome e cognome;
  • indirizzo di posta elettronica;
  • tipo di errore presente nei dati catastali;
  • correzione da apportare.

A quel punto il sistema invierà all'interessato, tramite e-mail, una comunicazione di avvenuta presa in carico con indicazione del numero identificativo della richiesta. Successivamente, il Contact center invierà all'utente, sempre tramite posta elettronica, l'esito della richiesta. Nel caso in cui il cittadino facesse autonomamente richiesta per tipologie di variazioni che rientrano nelle competenze di un tecnico abilitato, riceverà una e-mail in cui si attesta che il problema non può essere risolto tramite il servizio "Contact center".

Per tutte le variazioni catastali da effettuare con l'ausilio di un Tecnico Abilitato, a quest'ultimo verrà richiesto di effettuare una comunicazione telematica tramite il software DOCFA, seguendo una procedura specifica che approfondiremo di seguito.

Come redigere una pratica DOCFA per la variazione catastale?

Per presentare una pratica DOCFA servirà seguire un'apposita procedura che comporterà l'utilizzo delle seguenti funzioni:

  • Modifica modello D (quadro B e quadro U);
  • Elaborati grafici;
  • Modifica mod. 1N/2N;
  • Elenco subalterni (ove necessario);
  • Documenti pregressi (ove necessario).

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Esempio di variazione catastale con DOCFA

Per comprendere al meglio ogni passaggio della compilazione della pratica DOCFA, abbiamo ipotizzato di dover comunicare una variazione catastale per il cambio di destinazione d'uso di un unità immobiliare da magazzino ad abitazione.

Modello D: Compilazione del Quadro B

Variazione Catastale: Esempio di compilazione del quadro B del modello DPartiamo dalla compilazione del quadro b, nell'immagine potete notare quali sono i campi che vanno compilati. Innanzitutto, il cambio di destinazione d'uso non comporta una variazione dell'estensione dell'unità immobiliare, ciò non comporta la modifica cartografica e non richiede la compilazione della sezione "tipo mappale". Spostiamoci quindi sulla sezione "unità immobiliare" dove in questo caso, trattandosi di variazione sostanziale della destinazione urbanistica dell'unità, bisognerà sopprimere l'esistenza dell'unità a destinazione magazzino e costituire la nuova unità abitativa. Lo si fa inserendo il numero "1" (che equivale al numero delle unità interessate dal cambiamento) nelle rispettive caselle. Nella sezione "unità derivate", dovremo indicare in quale tipologia di edificio la nuova unità ricade, la destinazione d'uso abitativa rientra nella destinazione ordinaria, di conseguenza dovremo inserire il numero "1" nella rispettiva casella. Nella sezione "causale di presentazione" è necessario selezionare il punto 4 e compilare i campi inserendo che si intende effettuare una variazione da "MAGAZZINO" ad "ABITAZIONE". Trattandosi di uno dei punti che vanno dall'1 al 5 è necessario indicare la data in cui la variazione è stata completata che coincide con la data di fine lavori contenuta nel titolo abilitativo di riferimento. Nell'ultima sezione bisognerà selezionare la tipologia di documento, in questo caso "dichiarazione ordinaria" e successivamente cliccare sul tasto "OK".

Modello D: Compilazione del Quadro U

Dopo aver cliccato su "OK" il software rimanderà alla pagina di compilazione del quadro U, all'interno del quale è necessario specificare le informazioni e i dati identificativi utili allo scopo del nuovo accatastamento.
Nella sezione "Tipo Operazione" dobbiamo specificare se il tipo di abitazione è stata costituita, soppressa o variata. Nel nostro caso è necessario procedere prima con la compilazione relativa alla soppressione e successivamente con quella relativa alla costituzione, selezioniamo dunque, "S-Soppressa". Successivamente bisognerà inserire gli Identificativi Catastali nell'apposito riquadro indicando i dati dell'unità abitativa da sopprimere, nel nostro caso il Foglio, la Particella e il Subalterno e poi cliccare sulla freccia come indicato nell'immagine. Il programma aprirà una nuova finestra contenente il quadro U ma con un numero di ordine diverso.
In questo caso bisognerà segnalare "C-Costituita" e successivamente si dovranno inserire gli identificativi catastali della nuova unità. Il numero di Foglio e Particella rimangono uguali, facendo riferimento alla stessa unità immobiliare ma, in questo caso, viene cambiato il numero del Subalterno. Sarà poi la volta dell'ubicazione, specificando via e numero civico, il piano, la categoria catastale e la classe. poi bisognerà cliccare su ok. A questo punto il software ci chiederà di inserire le note relative al documento e alla relazione tecnica.

Modello D: Dati del Tecnico e del Dichiarante

Il passo successivo è inserire nell'apposito form i dati relativi al Tecnico che effettua la pratica e al Dichiarante, ovvero al proprietario dell'immobile da cui parte la richiesta di variazione catastale.

Per quanto riguarda il tecnico sarà necessario dichiarare:

  • nome e cognome;
  • codice fiscale;
  • albo di iscrizione;
  • provincia o circondario di iscrizione;
  • numero di iscrizione all'albo.

I dati relativi al dichiarante, invece, saranno:

  • nome e cognome;
  • indirizzo e numero civico;
  • provincia;
  • comune e C.A.P.;
  • indirizzo pec.

Una volta inseriti i dati bisognerà cliccare su "Attestazione per invio telematico" e, successivamente, cliccare su "OK" per completare il passaggio.

Elaborati Grafici



A questo punto bisognerà cliccare sull'icona elaborati grafici, quella la cui forma ricorda una planimetria stilizzata. Una volta fatto, il programma aprirà una nuova schermata con i dati catastali dell'edificio già inseriti. Nel nostro caso, la particella è gravata da subalterni, è necessario quindi inserire elaborato planimetrico. Bisognerà quindi realizzare tale elaborato in scala 1:500 e caricarlo nel documento facendo clic sull'apposita sezione.



Nella schermata che si aprirà gli identificativi della particella saranno inseriti in automatico, e sarà possibile acquisire l'immagine in tre modalità:

  • Acquisendo l'immagine direttamente da Scanner;
  • Associando un file esterno in formato A3 o A4
  • Associando un NTF esterno.

Una volta caricato l'elaborato planimetrico sarà necessario caricare la planimetria dell'unità immobiliare, selezionando la riga dell'unità e clicchiamo su termina.Sarà necessario poi procedere con la poligonazione cliccando sul riquadro in basso a destra della schermata, questo aprirà un'altra schermata con planimetria e tipologie di poligoni che dovranno essere realizzati con il cursore. Nella nostra ipotesi, per effettuare il passaggio da magazzino ad abitazione di un unità immobiliare (monolocale) in cui sono presenti una cucina bisognerà censire l'unità con i poligoni di Tipologia A - vani principali e accessori diretti.

Modello 1N parte prima e parte seconda

Per procedere alla compilazione del modello 1N bisognerà cliccare sull'icona corrispondente per i modelli, per ritrovarsi davanti alla seguente schermata:


La parte prima riguarda la parte generica del fabbricato con le diverse sezioni da compilare. All'interno di questo modulo ci saranno delle informazioni da inserire, tra cui l'anno di costruzione e il numero delle unità immobiliari presenti, che contribuiranno a descrivere lo stato dell'edificio e degli impianti. Compilato in tutte le sue sezioni bisognerà accedere al quadro 1N seconda parte, in cui bisognerà inserire, attraverso una spunta, lo stato di pregio o meno dell'unità immobiliare
Bisognerà quindi inserire i riferimenti catastali al catasto terreni e gli identificativi al catasto civile e urbano.
Completata anche la seconda parte in tutte le sue sezioni bisognerà cliccare su chiudi per essere reindirizzati alla home page del programma.

Elenco Subalterni

Giunti a questo punto della procedura, essendo in presenza di più subalterni e avendo inserito l'elaborato planimetrico, sarà necessario inserire l'elenco subalterni cliccando sull'apposita icona a forma di scaffale. Una volta fatto il programma aprirà la schermata Elenco Subalterni, all'interno della quale dovremo inserire le informazioni relative ai subalterni dell'unità immobiliare.
A questo punto abbiamo due possibilità:

  1. Scaricare l'elenco dalla piattaforma Sister (se presente);
  2. Inserire Manualmente i dati relativi ad ogni subalterno.

Nel primo caso, dopo aver scaricato il file con l'elenco dei subalterni dalla banca dati del Sister, bisognerà importarlo su Docfa cliccando sul tasto aggiorna in alto a destra nella schermata, a quel punto il software aggiornerà in automatico tutti i dati relativi al subalterno.

Nel caso in cui non si avesse a disposizione l'elenco bisognerà cliccare sul tasto "Inserisci" per accedere a una nuova schermata in cui sarà possibile inserire manualmente i dati relativi ad ogni subalterno.

Documenti pregressi

L'ultimo passaggio, non sempre necessario, è quello di compilare la sezione "Documenti Pregressi", si tratta di una procedura che permette al professionista di automatizzare l'inserimento di altri documenti di aggiornamento mancanti (come volture o accatastamenti). L'inserimento di tali documenti avverrà contemporaneamente alla richiesta di variazione, senza la necessità di avviare ulteriori istanze.

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